上周《年内首次降息，和我有关吗？》一文，我们就分析过，上周二（6月13日），央行宣布降息，一年期MLF利率下调10个基点，给市场放了370亿的水。MLF利率下调将会带动LPR利率下调，5年期LPR利率事关居民中长期货款，主要是我们的房贷利率，因此也会大概率会下调。

一周之后，也就是本周二（6月20日），“央妈”就送来“大礼包”：1年期和5年期LPR，都下调10个基点。最新的1年期LPR利率为3.55%；5年期LPR利率为4.2%。

身上背了160万房贷的小陈，看到这条消息，赶紧拿计算器敲了敲：之后的月供减少97元，一年能省1100+，每个月能加根鸡腿。

更加市场化的LPR

LPR全称是“贷款市场报价利率”，每个月20日（节假日顺延）更新一次。它是18家银行共同报价，去掉最高价和最低价后，平均下来形成的利率，更加市场化。

LPR又分为两个期限品种：1年期和5年期以上。贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业贷款；5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房。

新发放的商业贷款都按“定价基准LPR”的变化走：

房贷利率=LPR利率±加点-首套房下限

加点有央行的参与，放贷银行也有决定权——

央行方面，为了鼓励刚需住房，首套房能在LPR的基础上减少-0.2%、二套房则有+0.6%的上浮。

银行方面，个人信用低，利率就高些；信用好，就能低一点。

目前，6月份的LPR更新后，全国的首套房利率最低能到4.0%，二套房4.8%的水平。值得一提的是，部分城市的房贷利率还能更低——

从去年9月起，新房价格连续3个月下跌的城市，可以自行设定首套房的利率下限。比如南宁、珠海、厦门的首套房利率下限能减少-0.5%~-0.6%，买房利率可降到3.6%~3.7%。

从历史来看，当前的利率称得上史上最低了。

2020年，咱们有一次存量房贷挂钩LPR还是固定利率的选择权（之后的房贷都默认挂钩LPR）——如果你的房贷利率和LPR挂钩，应该很划算，这些年月供时不时就能少点；要是选定固定利率，还贷期间利率始终不变，就和LPR的调降无缘了。

另外，LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR，公积金贷款部分不变。一旦确定房贷利率，还贷期间加点的变化就和你无关，影响利率的主要是LPR的升降。

时隔10个月后的下调

上一次LPR下降，还是去年8月。为啥时隔10个月后，LPR又开始降了呢？

一方面，是降息的传导机制。

你可以简单理解，MLF是银行从央行手头获得的借钱成本，类似于“进货价”；而LPR则是银行的贷款收益，类似于“售价”。成本降低了，售价也会跟着降低。所以上周一MLF下降后，这周LPR的降低也就顺理成章了。

另一方面，是给市场注入信心。

这两年的疫情，冲击了不少人的收入，而支出端（比如房贷）是刚性的。这意味着，大家能拿来改善住房、提高消费的钱在减少。社会的运转中，一个人的消费是另一个人的收入。一旦“收入降低→缩减消费”的负反馈形成，进而会影响到企业的营收、招聘，对经济的打击是很难想象的。

另外，房地产仍然是经济的重要支柱，5月份，房企不管是拿地还是销售数据，都肉眼可见的低迷。大家的买房热情也不太高，就连一向坚挺的北上广深，二手房价都在下滑（环比下降0.4%）。所以，降息一来能给买房人减减负，二来贷款利率下调，企业也能多借钱投资，进而拉动就业、消费。

上周的国常会上，李强总理提到“加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求”等方面，相信后续还有“稳增长”的政策，不妨期待一下。

房贷能减多少

我们和银行确认合同后，加点是已经固定好的，变的就只是LPR利率部分。比如这次就是下降了0.1%。用计算器算一下，100万、30年期的贷款差不多每月能省58元，相当于月供打了99折。

别小看这个力度，近四年5年期LPR下调了7次、累计降幅达到0.65%，日积月累下来，其实能省一大笔钱，要是放到整个还款期限来看，能省上好几万。

不过，这笔优惠你未必能马上享受到，还要看每个人的“重定价周期”和“重定价日”怎么安排。

央行规定，重定价周期最短为1年。当然，你也可以和银行商量5年、10年的重定价周期。不过按照LPR不断下调的趋势，还是每年调整一次比较划算。

等到每次重新定价，定价基准会调整为“最近一个月的5年以上LPR”，定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择：

1.每年1月1日

2.贷款放款日对应的每年对月对日

举个例子：

重定价日是每年1月1日，那么上一年的12月20日的LPR决定了你这一年的贷款利率。

这次的LPR下降，和你今年的房贷利率没有关系。

如果你的“重定价日”是每年的7月1日，很快就可以享受到6月20日的LPR的利率了。